Le système cadastral en Andorre
L’immobilier est l’un des domaines d’investissement qui intéresse le plus les étrangers en Andorre. Parmi les raisons pour se lancer, on cite l’absence de droits de succession et d’impôts sur la fortune, une faible fiscalité et un système bancaire performant. Pour ceux qui souhaitent acheter une maison ou louer une propriété dans ce pays, la compréhension de son système cadastral peut être nécessaire. Les personnes ayant un projet de construction peuvent aussi avoir besoin d’une feuille cadastrale pour compléter leur dossier de permis de construire.
Qu’est-ce que le cadastre et quelle est son importance en Andorre ? Découvrez toutes les démarches requises pour enregistrer vos acquisitions immobilières, ainsi que les impôts fonciers et autres obligations corrélatives à l’investissement immobilier dans la Principauté.
Qu'est-ce que le cadastre ?
Le cadastre est un système permettant d’enregistrer le statut des biens immobiliers et de le partager publiquement. Il est établi au niveau national et de façon permanente. Il permet autant de gérer d’éventuelles modifications d’information à propos des terrains et de toutes sortes d’édifices. Il peut servir à la fois à un usage privé et à la gestion du foncier national.
Le cadastre englobe plusieurs informations :
- Les territoires,
- Le numéro et la dimension des parcelles,
- La valeur des propriétés,
- La délimitation des zones,
- L’emplacement des biens immobiliers,
- La catégorie du terrain, etc.
En plus simple, le système cadastral rassemble toutes les informations nécessaires afin de mieux présenter les valeurs d’un bien foncier.
Le cadastre, en tant que document administratif, a une vocation fiscale et juridique. Il ne peut en aucun cas constituer un titre de propriété.
Le plan cadastral permet également de consulter et de mieux localiser les principales voies de communication, les cours d’eau, etc.
L'importance du cadastre en Andorre
L’arpentage du cadastre répond à un but précis. L’évaluation de la superficie des terres reste indispensable dans la mesure où elle va protéger les droits de propriété de chaque citoyen andorran. Pour les expatriés ayant investi dans l’immobilier en Andorre, la connaissance du plan cadastral est essentielle étant donné qu’il va lui garantir une sécurité juridique pour les transactions immobilières et d’autres démarches nécessaires en rapport à leur bien. Il va aussi permettre de calculer les impôts fonciers dont le propriétaire du bien est redevable.
Avant d’acheter une propriété, il est important de vérifier les informations cadastrales afin de s’assurer de sa conformité. En Andorre, le cadastre communal remplit à peu près une partie des fonctions d’un registre foncier. Il peut, en effet, mentionner le propriétaire présumé d’un bien immobilier. Une carte cadastrale vous permet de consulter les enregistrements des biens immobiliers dans leur intégralité (relevé géométrique d’une parcelle, son numéro, etc.).
Démarches pour enregistrer une propriété
Il serait judicieux de préciser qu’il n’est pas nécessaire d’être un résident andorran pour acheter un quelconque bien immobilier dans ce pays. Ceci étant, les étrangers devront demander une autorisation d’investissement auprès du gouvernement andorran avant d’en acquérir un et de l’enregistrer au cadastre andorran.
Il faudra savoir que l’inscription d’un bien acquis au registre foncier n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Elle se présente notamment comme une garantie légale contre un tiers. Cet enregistrement signifie, en effet, que vous vous déclarez publiquement comme le véritable propriétaire du bien. Cette démarche peut aussi vous permettre d’obtenir plus facilement un prêt hypothécaire.
Les documents requis et la procédure à suivre
Pour inscrire votre bien au registre foncier, il vous faudra réunir les documents suivants :
- Une copie notariée de l’acte public de vente du bien acquis,
- Un justificatif de paiement de votre ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales),
- Et une preuve justifiant le paiement de votre taxe communale.
Une fois tous ces documents réunis, il faudra se référer aux services d’un notaire pour cette démarche. Les agences immobilières locales peuvent également vous conseiller et vous accompagner dans ce processus.
Consultation du cadastre
Vous avez tout à fait le droit de demander un extrait de la feuille cadastrale de la paroisse concernée pour l’acquisition d’une maison, d’un terrain… Vous pouvez faire une demande d’extrait de la matrice cadastrale sur des sites spécialisés. Ces services en ligne se chargent par la suite de solliciter la mairie pour obtenir les documents que vous avez besoin. Vous pouvez avoir la feuille cadastrale au format souhaité.
En plus des ressources en ligne, la Principauté dispose de bureaux physiques. Vous pouvez prendre un rendez-vous avec des techniciens communaux.
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Impôts fonciers et obligations
La fiscalité d’Andorre est l’une des plus avantageuses en Europe. Si les transactions immobilières sont soumises à d’importants impôts dans ses pays voisins, ce n’est pas le cas dans cette petite Principauté. Le droit de mutation immobilière est à hauteur de 4% de la valeur du bien.
La taxe foncière concerne uniquement les propriétaires. Elle est calculée sur la base du mètre carré et de son emplacement. Mais, elle peut aussi dépendre des conventions fiscales de la paroisse dans laquelle elle se trouve.
Pour le cas d’une vente, la taxe foncière est susceptible de changer progressivement en fonction de la durée de possession de l’immobilier avant sa vente (15% si moins d’un an jusqu’à 0% si plus de 10 ans).
Les locataires sont tenus de s’acquitter de la taxe d’habitation locale (impôt local perçu par les collectivités territoriales). Au niveau des paroisses andorranes, d’autres impositions peuvent être exigées, à savoir les taxes des logements vacants, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe sur la vente de terrain.
Quelques conseils pratiques
En plus de vérifier que vous achetez un bien immobilier avec le bon prix, il reste important d’examiner les informations cadastrales avant de signer l’acte de vente. La consultation du plan cadastral vous permet de visualiser les limites du terrain, d’attester que le bien en question est déclaré, de contrôler que le terrain sur lequel il est construit ne comporte aucune anomalie, etc.
Vous pouvez consulter ces informations auprès de sites web officiels, des mairies et des agences spécialisées. Quant au prix, il est possible de requérir des données fiables auprès des notaires. Ces professionnels sont également ceux qu’il faudrait consulter à propos des conditions relatives aux terrains agricoles ou aux locaux commerciaux. Leurs clauses peuvent effectivement être plus spécifiques, en particulier pour les expatriés. De même pour l’acquisition des zones protégées.
Notre Gestoria se tient disponible pour vous apporter de précieux conseils et vous assister dans les différentes étapes de votre projet d’expatriation.
